Trabzon İnşaatçılar ve Emlakçılar Odası Başkanı Ayhan Taflan, 61saat’e özel açıklamalarda bulundu.
Taflan, konut satışlarındaki son durumdan inşaat sektörünün yaşadığı zorluklara, EİDS sistemi gibi sektörel yeniliklerden aile içi gayrimenkul satışlarında yaşanan sıkıntılara kadar pek çok önemli konuda değerlendirmelerde bulundu.
Trabzon özelinde piyasanın son durumunu aktaran Taflan, artan maliyetler ve konut erişiminin zorluğuna dikkat çekerek, çözüm önerilerini de paylaştı
İşte Taflan ile yapılan röportajın tam metni:
Konut Satışlarında Artış Var mı?
Başkanım, öncelikle merhabalar. Türkiye genelinde son yıllarda konut satışlarında artış olduğu ifade ediliyor. Trabzon’da son durum nedir, sizden bilgi alabilir miyiz?
Trabzon’dan ziyade Türkiye genelini değerlendirme yoluna gitmek istersek, verilere baktığımız zaman, örneğin geçen yılın aynı ayında şu kadar, bu yılın bu ayında bu kadar gibi TÜİK verilerinde açıklamalara hepimiz şahit oluyoruz.
Ancak bizler sahada olduğumuz için ben şöyle bir derleme yapmak istiyorum: Verilerde, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın (TOKİ) yapmış olduğu projelerde tapu teslimatlarında verdiklerinde yevmiyeleri satış yevmiye olarak girer. İkincisi aile içi satışlarda, devir olduğu onların da yevmiyesi satış olarak girir. Neticede biz bu rakamları toparladığımızda verilerde bir yüzde artış ortaya çıkıyor.
Veriler Gerçek Satışı Yansıtıyor mu?
Ancak sektör için önemli olan şu: Piyasaya yansıması nedir? Ekonomik etkisi nedir? Yoksa TOKİ'nin, özellikle deprem sonrası yaptığı binlerce konut teslim edildi. Aile içi satışlarda vardı. Özelilkel vurgulamak istiyorum, bunların yevmiyeleri satış olarak geçtiği için kayıtlara da böyle geçiyor.
Benim kanaatime göre bu durum bir olumsuz algı yaratıyor. Çünkü TÜİK verilerine bakarak, satıcılar "piyasa hareketli" düşüncesine kapılıyor. ‘Piyasada satışlarda artışlar var. TÜİK’in verilerine yüzde şu kadar oranda artış gerçekleşti” düşüncesiyle vatandaşlar da işler açık diye fiyatlar yukarı çekiyor.
Elbette ki biz istiyoruz ki gerçek anlamda satışlar gerçekleşsin. Vatandaşlarımız konut sahibi olsun, barınma ihtiyacını karşılasın. Ancak şu anki sürece baktığım zaman her şeyin çok olumlu ve şeffaf olduğunu söyleyemem.
Ekonomik Krizler ve İnşaat Sektörü
Her ekonomik krizden sonra inşaat sektörü büyük sıkıntılar yaşıyor. Peki sektör temsilcileri bu sıkıntıları nasıl hissediyor?
Tabii ki hissediyoruz. Pandemi öncesinde Trabzon’un doğusu ve batısı dediğimiz; Kaşüstü, Yalıncak, Yıldızlı, Söğütlü gibi bölgelerde ciddi bir şantiye hareketliliği vardı. Trabzon-Akçaabat ve Trabzon-Yomra arasındaki bölgelerde de yoğun konut projeleri yapılıyordu. Bu da fiyatlarda bir denge oluşturuyordu. Yapıcı firmalar arasında rekabet sağlanıyordu.
Ancak o dönemden bu yana baktığımızda bugün Trabzon’da yeni projeler yok, şantiyeler yok, inşaat yok. Arz yok; buna karşın talep ise fazla.
Konut Almak Artık Daha Zor
Talep fazla ama parasal duruma göre değişiyor. İnsanların gelir durumu, konut alabilecek seviyede değil. Şantiye alanları yeniden oluşsa bile, günümüz maliyetleriyle insanların konut satın alması gerçekten çok zor bir süreç.
Konut Sahibi Olmak Artık Çok Daha Zor
Allah herkesin yardımcısı olsun. Şu zamanda konut sahibi olmak gerçekten çok zor bir süreç.
Şu anda yeni projeler üretilmediği için, özellikle Trabzon'un doğu ve batı bölgelerinde inşaat yok. Şehirde yeni inşaatların olmaması nedeniyle vatandaşlar ikinci el konutlara yönelmek zorunda kaldı. İkinci ele yönelmesi ne demek, sıfır konut olmayan daireler. Onları da almakta zorlanıyorlar.
Hem Yapıcı Firmalar Hem de Alıcılar Zorlanıyor
Yapıcı firmalar projeleri ticari amaçla üretirken, konut sahibi olmak isteyen vatandaşlar da kendi ihtiyaçlarını karşılamak için mücadele ediyor. Ancak bu süreç her iki taraf için de zor bir hâl aldı.
Bazı kesimler, “Daire fiyatları çok yüksek oldu, tüketiciler konut sahibi olmak istiyor” diye yorum yapıyor. Belki eskiden bu yorumlar geçerli olabilirdi ama bugün bu sözleri söylemek mümkün değil. Çünkü inşaat maliyetleri inanılmaz arttı.
İnşaat Maliyetleri Yükseliyor
Bugün bir inşaat kalemini aldığınızda, yarın aynı kalemi aynı fiyata bulmanız imkânsız. Birçok yapı malzemesi dövize endeksli olduğu için maliyetler sürekli artıyor. Bu da doğrudan konut fiyatlarına yansıyor ve tüketiciye olumsuz şekilde sirayet ediyor.
Bu şartlarda vatandaşların konut sahibi olması gittikçe zorlaşıyor. Yapıcı firmalar da bu durumdan memnun değil.
Geçmişle Kıyaslama: O Zamanlar ve Şimdi
Pandemi öncesinde, asgari ücret yaklaşık 2.400 liraydı. Bay ve bayan çalışan bir çift toplamda yuvarhesap 5.000 lira gelir elde ediyordu. O dönemde Trabzon'da 300.000 - 500.000 TL arasında konut alabiliyordu.
Vatandaşlar 100.000 - 150.000 TL arasında kredi kullanarak konut alabiliyordu. Asgari ücretli de bunu ödeyebiliyordu. Bugün ise o dönemde 300.000 TL’ye alınan bir dairenin fiyatı 3 milyon 500 bin TL’ye yükselmiş durumda.
Asgari Ücretli ve Kamu Görevlileri İçin de Zor
Bugün, asgari ücretli bir çalışanın 3,5 milyon liralık bir daireyi alması mümkün değil. Hatta emekliler için de durum aynı. Bankaların en güvenilir müşteri dediğimiz, kamu görevlileri:
Örneğin, 1,5 milyon TL nakit parası olsa bile (O da nasıl olacak. Aracını satacak, eşinin çoluk çocuğunun ziynet eşyası ile’ kalan 2 milyon TL için kredi çekmesi gerekecek. Ancak bankalar bu krediyi vermiyor; verseler bile 2 milyon TL kredi çeken birinin aylık 80 bin TL ödeme yapması gerekiyor. Bu da kamu görevlileri için bile oldukça zor bir süreç.
Çözüm Şart: İyileştirme Yapılmalı
Bu noktada, yetkililerin bu soruna bir çözüm üretmesi gerekiyor. Vatandaşın konuta erişimi artık mümkün değil. Maalesef… Mutlaka bir iyileştirme yapılmalı ve halkın temel barınma ihtiyacına çözüm bulunmalıdır.
Trabzon'da Deprem Riski ve Konut Stoku
Bölgemiz, deprem riski taşıyan illere çok yakın. Son olarak, Kahramanmaraş merkezli depremde Trabzon da farklı şekillerde etkilendi. Bu bağlamda, Trabzon’daki konut stoğunun deprem açısından güvenli olup olmadığı konusunda da bir araştırma yapılıyor mu?
Trabzon'un Eski Yerleşim Alanlarında Risk Var
Tabii ki Allah korusun. Yakın tarihte büyük acılar yaşadık; binlerce canımızı kaybettik. Böyle bir felaketi Allah ne Türkiye’ye ne de dünyanın başka bir yerinde kimseye yaşatmasın. Ancak gerçekleri de konuşmak zorundayız.
Trabzon’a belgesel bir bakış açısıyla yaklaşacak olursak, şehrin eski yerleşik mahallelerinde, yaklaşık 50 yıl ve daha üstü yaşa sahip çok sayıda yapı bulunuyor. Bu binalar, o dönemin imkânlarıyla, o günkü mevzuatlara göre yapılmış. O gün ki şartlarla, proje ruhsat vs o gün ki mevzuatlarla bugün ki bir değil. O zamanlar zemin etüdü ya da yapı denetimi gibi uygulamalar mevut değildi.
Belediyelere ve Müteahhitlere Büyük Görev Düşüyor
Burada sadece TOKİ veya merkezi idareden çözüm beklememek gerekiyor. Yerel yönetimlerin de bu işe el atması gerekiyor. Hatta müteahhitlere de ön ayak olmaları gerekiyor.
Metropollerde, Büyükşehirlerde bu tarz çalışmalar yapılıyor; firmalar, mahalle sakinleriyle uzlaşma yoluna gidiyor. Trabzon’da da benzer çalışmalar olmalı. Ancak maliyetler yüksek olduğu için, belediyelerin harç, vergi gibi konularda kolaylıklar sağlaması gerekiyor. Böylece yatırımcılar daha rahat hareket edebili…
Güney Çevre Yolu Projesi Hayata Geçmeli
Trabzon’a baktığımızda bir karış yer kalmadı. Yomra ile Akçaabat arasında şehir adeta birleşmiş durumda. Şehrin kaldı güney kısmı… Güney kısmının şantiye alanı olmasını, imara açılmasını istiyoruz.
Uzun yıllardır gündemde olan Güney Çevre Yolu Projesi’nin artık hayata geçirilmesi gerekiyor. Çünkü bu yolun açılmasıyla birlikte, güney kesimlerde yeni imar alanları oluşacak ve yeni projeler projeler çıkacak. Yine gücü yettiği kadar, burada inisiyatif kullanaraktan insanlar konut sahibi olabilir. Başka türlü olması mümkün değil.
Trabzon Kitlenmiş Durumda
Trabzon kitlenmiş bir şehir. Trabzon’da İnşaat yapacak arsa alan kalmadı. Şehrin muhtelif bölgelerinin imara açılmasın lazım. Eski yerleşim bölgelerinin revize edilmesi lazım. Ancak bu revizelerin yapılabilmesi için de bazı kanuni düzenlemeler ve sağlanması gerektiğini düşünüyorum.
Eski Mahallelerde Kentsel Dönüşüm Yapılabilir Mi?
Eski mahallelerde müteahhitler aracılığıyla bir dönüşüm yapılması mümkün mü? Bunu da sormak isteriz.
Tabii ki mümkün. Şöyle söyleyeyim: Şehrimizin merkezinde yer alan eski yerleşim alanları, şehrin merkez noktaları. Uç noktalar değil şehrin göbeği.
Doğru Planlamayla Mükemmel Projeler Üretilebilir
Bu bölgelerde yapılacak projeler, eğer doğru şekilde planlanırsa, sosyal donatı alanları ve yeşil alanlar da göz önünde bulundurularak mükemmel bir şeyler ortaya çıkar.
Ancak burada önemli olan bir nokta var: Müteahhitlerin bu alanlara girebilmesi için önlerinin açılması gerekiyor. İlgili belediyelerin bu konuda destekleyici bir tutum sergilemesi lazım.
Vatandaşlar da Faydalanabilir
Bu doğrultuda, belki herkes olmasa da, belli bir kesim bu projelerden faydalanarak modern konutlara sahip olabilir.
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) Nedir?
EİDS hakkında da kısa bir bilgi alabilir miyiz?
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), özellikle son yıllarda emlak sektöründe yaşanan dolandırıcılık olaylarının önüne geçmek için oluşturulmuş bir sistemdir.
Malum olduğu üzere, her sektörde olduğu gibi bizim sektörümüzde de bazı kötü niyetli kişiler bulunuyor. Ancak bu kişilerin çoğu, resmi yetki belgesi olmayan, sözde emlak danışmanlarıdır. Kendilerini "sorumlu emlak danışmanı" kisvesi altında gösterip, sosyal medyada sahte ilanlar ve hayali fotoğraflar paylaşarak onları uygun fiyatlar yazıp, insanları tuzağa çeken, vatandaşları dolandıran kişiler için çıktı.
İşte EİDS tam bu noktada devreye giriyor. Vatandaşlar, bir emlak ilanına başvurmadan önce, ilgili danışmanın yetki belgesinin olup olmadığını e-Devlet üzerinden sorgulayabiliyorlar. Böylece güvenli bir şekilde işlem yapabiliyorlar.
Sosyal Medya Üzerinden Dolandırıcılığa Dikkat
Ancak şunu da belirtmeliyim ki; dolandırıcılar yalnızca ilan portalları üzerinden değil, Facebook, Instagram gibi sosyal medya mecralarından da insanları dolandırmaya çalışıyor.
Sarı sayfalarda kısıtlama getirildikçe dolandırıcılar bu kez sosyal medyaya yöneliyor.
Vatandaşlarımız, güvenilir ve yetki belgesine sahip emlak danışmanlarıyla çalıştıkları sürece hiçbir sorun yaşamazlar. EİDS sistemi, bu güven ortamını oluşturmak için önemli bir adımdır.
Aile İçi Satışlarda Vergi İndirimi Talebi
Aile içi satışlarda vergi indirimi.
Karadeniz insanı olarak bizler biraz agresif yapıya sahibiz. Özellikle büyükler vefat ettikten sonra miras paylaşımında ciddi sorunlar yaşanıyor. "İyi yer senin, kötü yer benim" gibi anlaşmazlıklar büyük tartışmalara ve aile içi husumetlere yol açıyor.
Ben yıllardır şunu savunuyorum:
Aile içi satışlarda, devlete ödenen toplam %4’lük tapu harcı mutlaka %1’e indirilmeli.
Böylece vatandaşlar, yaşarken mallarını çocuklarına rahatça devredebilir, kardeşler arasında gelecekte çıkacak miras kavgalarının da önüne geçilmiş olur.
Bugün ikinci el bir daire 3 milyon TL. Bunu çocuklarına devretmek isteyen bir baba, sadece tapu harcı için 360 bin TL ödemek zorunda kalıyor. Oysa bu para birçok insan için ciddi bir külfet.
Bu konuda ilgili bakanlıklardan beklentimiz var. Aile içi devirlerde, vergi indirimi veya muafiyet getirilmesi gerektiğini bir kez daha sizin vasıtanızla kamuoyuna duyurmak istiyorum.
